GF-2014-0171 合同编号:
商品房买卖合同(预售)
示 范 文 本
出卖人:
买受人:
中华人民共和国住房和城 乡 建 设 部
制定
中华人民共和国国家工商行政管理总局
二〇一四年四月
目 录
说 明
专业术语解释
第一章 合同当事人
第二章 商品房基本状况
第三章 商品房价款
第四章 商品房交付条件与交付手续
第五章 面积差异处理方式
第六章 规划设计变更
第七章 商品房质量及保修责任
第八章 合同备案与房屋登记
第九章 前期物业管理
第十章 其他事项
说 明
1. 本合同文本为示范文本,由中华人民共和国住房和城乡建设部、中 华人民共和国国家工商行政管理总局共同制定。各地可在有关法律法规、 规定的范围内,结合实际情况调整合同相应内容。
2. 签订本合同前,出卖人应当向买受人出示 《商品房预售许可证》 及 其他有关证书和证明文件。
3. 出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。买受人应当审 慎签订合同,在签订本合同前,要仔细阅读合同条款,特别是审阅其中具 有选择性、补充性、修改性的内容,注意防范潜在的市场风险和交易风 险。
4.、本合同文本 【 】 中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除 或添加的内容,双方当事人应当协商确定。【 】 中选择内容,以划 √ 方 式选定;对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时,应当在空格部位 打 × ,以示删除。凡合同中的【 】空白处多数地方,系统合同模块都会提供选择。凡条款后面留的空白处,如果你不填任何文字,系统会自动为你打“X”。
5.、出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容,根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定,也可以另行签订补充协议。
6. 双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数,并在签订合 同时认真核对,以确保各份合同内容一致;在任何情况下,出卖人和买受 人都应当至少持有一份合同原件。
专业术语解释
1、商品房预售:是指房地产开发企业将正在建设中的取得 《商品房预售许可证》 的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或房价款的行为。
2.、法定代理人:是指依照法律规定直接取得代理权的人。
3. 套内建筑面积:是指成套房屋的套内建筑面积,由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
4、房屋的建筑面积:是指房屋外墙 (柱) 勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高
5.、不可抗力:是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
6. 民用建筑节能:是指在保证民用建筑使用功能和室内热环境质量的前提下,降低其使用过程中能源消耗的活动。民用建筑是指居住建筑、国家机关办公建筑和商业、服务业、教育、卫生等其他公共建筑。
7. 房屋登记:是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。
8、所有权转移登记:是指商品房所有权从出卖人转移至买受人所办理的登记类型。
9.、房屋登记机构:是指直辖市、市、县人民政府建设 (房地产) 主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。
10. 分割拆零销售:是指房地产开发企业将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的销售方式。
11. 返本销售:是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。
12. 售后包租:是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购 该企业商品房的方式销售商品房的行为。
关于本次对新合同培训的几点声明
1、在本次新合同培训时,为了使大家通俗易懂,在合同的空白部位用黑体加粗红色拟填了一些具体的内容,但不是买卖双方签订正式合同的内容,只有经过买卖双方协商一致后填入的内容方为合同有效的内容。
2、合同空白部位标注的解释,不一定全对,由于本人没有经过任何培训,仅凭经验所为,仅作提示与参考,切莫硬搬。
3、请各开发企业务必在这次新合同起用前,召开股东会逐条进行认真的研究,切莫急于合同先备案,而草率行事。
4、合同中有关违约责任的处理约定,特别是违约经济责任的标准,买卖双方必须遵循“相互平等”的法律基本原则,在签订合同时必须明确告知买受人违约责任的支付标准,如买受人认为标准过低时,在按照相互平等的基础上有权提出更改。
商品房买卖合同
(预 售)
出卖人向买受人出售其开发建设的房屋,双方当事人应当在自愿、平等、公平及 诚实信用的基础上,根据 《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中 华人民共和国城市房地产管理法》 等法律、法规的规定,就商品房买卖相关内容协商 达成一致意见,签订本商品房买卖合同。
第一章 合同当事人
出卖人:按营业执照填写开发公司全称。
通讯地址:按营业执照填写公司注册地或项目的固定地点。
邮政编码:按邮政区域编号填写。
营业执照注册号:按营业执照上的注册号填写。
企业资质证书号:按资质证书上填写。
法定代表人:按营业执照填写。
联系电话:客观填写。
委托代理人:(如一个企业有多个项目或法定代表人长期不在项目所在地的,可以委托他人代理行使合同签字权,但必须有法定代表人现场亲自委托书或公证代理委托书,并送交我局备案后,被委托人才能行使委托代理签字权)
联系电话:(客观实际填写)
委托销售经纪机构:按营业执照和经纪备案资格证书上,填写全称。没有房地产经纪人备案资格证书的代售公司,不得代理业务。目前在我县从事中介代理公司只有两家有备案资格证书的,请回去后与老板们汇好报,在聘请代理公司时,要求代理公司出具经纪人备案资格证书(县外的代理公司要有我局获准进入的批复),否则不能代理业务。
通讯地址:按营业执照上注册地址填写。
邮政编码:按营业执照注册所在地的邮政编码填写。
营业执照注册号:按营业执照注册号填写。
经纪机构备案证明号:按省住建厅颁发的《经纪人备案资格证书》号填写。
法定代表人:按营业执照填写。
联系电话:客观填写。
买受人:按身份证上名字或营业执照上的单位填写。(要求:1、未满18周岁的未成年人原则上不能作为单独的买受人;2、夫妻之间在婚姻存续期间无须用两人作为共同购买人;3、与客户在确定购买人之前,一定要再三问清谁为买受人,确定之后,开发企业应到办理按揭的银行为其查好征信情况,一旦确定买受人到房管局备案后,无法定情形或不可抗力事件,不得变更买受人)
【法定代表人】【负责人】:是指企事业单位购房时,填单位法人资格证上的法定代表人。
【国籍】【户籍所在地】:即自然人身份证上的国籍和户籍地名;企事业单位按营业执照或法人资格证上的国籍和注册地名。
证件类型:1、中国大陆境内的自然人填“身份证”;2、中国大陆境外的自然人填境外的“身份证或护照”;3、企事单位填“企业营业执照或法人资格证”。
【居民身份证】【护照】【营业执照】【按照提供的“证件类型”,如实填写,是身份证就填身份证…】,证号:对应填写,如:身份证号…
出生日期: 年 月 日,性别:自然人按身份证填写,法人无需填写。
通讯地址:自然人按身份证地址填写,法人按营业执照注册地点填写。
邮政编码:填写身份证户箱所在地或营业执照注册所在地的邮编。
联系电话:填写购受人或常用联系人的电话。
【委托代理人】【法定代理人】:凭公证委托书或当面签字的委托人书面委托书。
【国籍】【户籍所在地】:参上
证件类型:参上
【居民身份证】【护照】【营业执照】【】,证号:参上
出生日期:年月日,性别:参上
通讯地址:参上
邮政编码:参上
联系电话:参上
(买受人为多人时,可相应增加)
以上八项按照上述已说明的内容参照填写。
第二章 商品房基本状况
第一条 项目建设依据
1、出卖人以 【出让】【划拨】【一般都属:“出让”】方式取得坐落于按国有土地使用证上的地名填写地块的建设用地使用权。该地块【国有土地使用证号】【按土地便用证上编号的全称:“修国用( )字第 号”。】 (说明:如项目为分期开发或有两个以上土地证的,在“楼盘管理”中输入土地栋号和土地面积时,一定要记得与地上的商品房相对应)为“商住综合或商业用地”,土地使用权面积为按土地使用证上面积填写平方米。(说明:如项目为分期开发或有两个以上土地证的,在“楼盘管理”中输入土地栋号和土地面积时,一定要记得与地上的商品房相对应)买受人购买的商品房 (以下简称该商品 房) 所占用的土地用途为一般为:“住宅或商住或商业”。(如:该整个项无任何商业门店,则为:“住宅用地”,简称“住宅”;如该项目有几栋房屋靠主要道路的一、二层对外有正式的商业门店,则为:“商住综合用地”,简称“商住”;如果该项目没有一套住房的,则为:“纯商业用地”,简称“商业”。特别说明的是良塘五大市场,规划条件和土地出让合同均为纯商业非住宅用地,其一、二层在建筑设计施工图时,按标准住房套型设计施工的,不能算为“商住用地”,请在做合同模块时要特别注意此项必须按照规划条件和规划设计文本的规定填写)土地使用权终止日期为X年X月X日(按照土地上标注的终止日期填写。如项目为分期开发或有两个以上土地证的,在“楼盘管理”中输入土地栋号和土地面积时,一定要记得与地上的商品房相对应)。
2. 出卖人经批准,在上述地块上建设的商品房项目核准名称为按建筑工程规划许可证上规定的项目名称填写,建设工程规划许可证号为对照该证填写,建筑工程施工许可证号为对照该证填写。(若两个许可证请在做作合同模块时要特别注意与该栋出售给客户的商品房相对应)。
第二条 预售依据
该商品房已由修水县房产管理局批准预售,预售许可证号为修房预售许字[XXXX] XX号。在填写时要看预售证上批准的栋号对照该出售给客户的商品房栋号对应填写。请在做作合同模块时要特别注意此项内容。
第三条 商品房基本情况
1、该商品房的规划用途为【住宅】【办公】【商业】【按实际出售的房屋用途填写】。
2、该商品房所在建筑物的主体结构为目前小区的房屋结构多为两种:“钢筋混凝土和钢·钢筋混凝土”,前一种俗称“砖混结构”,后一种俗称“框架结构”,一定要按规划设计文本上的规定或问清工程部人员再准确填写,切莫随意建筑总层数为按建设工程规划许可证规定的每一栋层数填写,切莫随意层,其中地上按建设工程规划证规定的层数填写层,地下按建设工程规划证规定和工程实际建设情况填写层。
3、该商品房为第一条规定项目中的X【幢】【座】【X】X单元X层X号。(按实际出售给客户的栋号填写)房屋竣工后,如房号发生改变,不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附件一。(此平面附图最好是测绘队绘制的户型图,如因其他种种特殊原因,也可用施工平面图在电脑中截图附上,但必须由客户在图上签字手印认可)
4、该商品房的房产测绘机构为 XXXXX ,其预测建筑面积共按测绘报告上的套内建筑面积和公共分摊面积两项相加平方米,其中套内建筑面积按测绘报告填写平方米,分摊共有建筑面积按测绘报告填写平方米。该商品房共用部位见附件二。
该商品房层高为一般为3米(按规划设计文本规定填写)米,有2个阳台,其中南向1个阳台为封闭式,北向1个阳台为非封闭式。(阳台是否封闭以规划设计文件为准,不得违背规划,将不封闭的建成封闭的,这种也不能为封闭阳台)
第四条 抵押情况
与该商品房有关的抵押情况为【抵押】【未抵押】。此项在合同模块中属“选项”,按实际情况先择“抵押或未抵押”。未抵押的以下无须填写,已抵押的按下面要求如实填写
抵押类型:在建工程抵押或土地抵押,抵押人:开发企业名称,
抵押权人: 金融部门(银行), 抵押登记机构:县房产管理局或县国土资源局
抵押登记日期:以他项权证的颁证日期为准
债务履行期限:以他项权证载明的期限为准。
(以下是为了多个他项权证备用的)
抵押类型: ,抵押人: , 抵押权人: ,抵押登记机构: ,抵押登记日期: ,债务履行期限: 。 抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定见附件三。
第五条 房屋权利状况承诺
1.、出卖人对该商品房享有合法权利;
2.、该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人;
3、该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况;
4.、 ;
5、。
如该商品房权利状况与上述情况不符,导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15 日内退还买受人已付全部房款 (含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照0.02%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。给买受人造成损失的,由出卖人支付 【已付房价款一倍】【买受人全部损失】的赔偿金。(一般为赔偿买受人的全部损失)
第三章 商品房价款
第六条 计价方式与价款
出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款:
1. 按照套内建筑面积计算,该商品房单价为每平方米 (币种) 元, 总价款为 (币种) 元 (大写 元整)。(目前我县无此种售房方式)
2. 按照建筑面积计算,该商品房单价为每平方米按实际购买单价填写。(注意:如果按拟定单价计算总价后,往往买受人会要求老板把零头数去掉,此时应重新计算单价)(币种在合同模块中有几种货币供选择的)元, 总价款为一般人民 (币种)按实际计算的总价填写元(大写按实际计算的总价填写元整)。
3. 按照套计算,该商品房总价款为 (币种) 元 (大 写 元整)。(即不管单价多少,只论总价一套多少钱,目前我县无此种售房方式)
4、按照 计算,该商品房总价款为 (币种)元(大写 元整)(目前我县无此种出售方式,这种出售方式,既不是按套内建筑面,又不是按建筑面积,也不是按套出售)。
第七条 付款方式及期限
(一)签订本合同前,买受人已向出卖人支付定金一般为“人民币”(币种)按实际已付定金数额填写元 (大写按实际已付定金数额填写元整),该定金于【本合同签订】【交付首付款】【问清老总选其中的哪一项】时【抵作】【一般抵作“首付款” 】商品房价款。
(二)买受人采取下列第由购房人根据其家庭情况选择哪一种种方式付款:
1、一次性付款。买受人应当在X年X月X日前支付该商品房全部价款。(双方拟定时间后,再填)
2、分期付款。买受人应当在 年 月 日前分 期支付该商品 房全部价款,首期房价款 (币种) 元 (大写: 元整),应当于 年 月 日前支付。
3、贷款方式付款:【公积金贷款】【商业贷款】【注意:由于公积金贷款有最高限额,也可能有公积金和商业两者都有兼顾的】。买受人应当于 年 月 日前支付首期房价款 (币种) 元(大写 元整),占全部房价款 的 %。余款 (币种) 元 (大写 元整) 向 (贷款机构)申请贷款支付。
(以上的空格部份,只能根据实际协商一致后填写,没有技术含量要求)
4. 其他方式:
(三)出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户,用于本工程建设。 该商品房的预售资金监管机构为德安县房产管理局,预售资金监管账户名称为公司在银行开设的帐户名称,账号为是指报房管局备案的实际在银行开设的有效帐号。该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。
第八条 逾期付款责任除不可抗力外,买受人未按照约定时间付款的,双方同意按照下列第1种方式处理:
1. 按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加)。
(1)逾期在30日之内,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之 1的违约金。
(2)逾期超过30日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.02%向出卖人支付违约金,同时,出卖人退还买受人已付全部房款 (含已付贷款部分)。
出卖人不解除合同的,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1(该比率不低于第(1)项中的比率)的违约金。
(以上违约金的比率,我只是模拟试填的,在实际具体填写时,这些内容必须明确告知买受人,在与第十二条相互对等,并在协商一致同意的基础上才可确定填写)
本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付 款的差额;采取分期付款的,按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2、 。
第四章 商品房交付条件与交付手续
第九条 商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第 1项所列条件:
1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;说明:与过去的不同,过去是怎样的,口述………..
2、该商品房已取得房屋测绘报告;说明:口述……..
3、 ;
4、 。
该商品房为住宅的,出卖人还需提供 《住宅使用说明书》 和 《住宅质量保证书》。
第十条 商品房相关设施设备交付条件
(一)基础设施设备
1、供水、排水:交付时供水、排水配套设施齐全,并与城市公共供水、排水管网 连接。使用自建设施供水的,供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准,修水目前无自建设施供水,在此栏中打“X”,合同模块会自动生成“X”;
2、供电:交付时纳入城市供电网络并正式供电,在此栏中打“X”,合同模块会自动生成“X”;
3、供暖:交付时供热系统符合供热配建标准,使用城市集中供热的,纳入城市集 中供热管网,我县没有供暖设施,此栏中为“X”,不填任何文字,合同模块系统会自动生成“X”;
4、燃气:交付时完成室内燃气管道的敷设,并与城市燃气管网连接,保证燃气供应,具体供应时间以由业主与燃气公司办理开通手续的时间为准;
5、电话通信:交付时线路敷设到户;
6、有线电视:交付时线路敷设到户;
7、宽带网络:交付时线路敷设到户。
以上第 1、2、3 项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用;第 4、5、6、7 项需要买受人自行办理开通手续。
如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件,双方同意按照下列第 种方式处理:
(1)以上设施中第 1、2、3、4 项在约定交付日未达到交付条件的,出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第 5 项未按时达到交付使用条件的,出卖人按日向买受人支付双方协商后填写元的违约金;第 6 项未按时达到交付使用条件的,出卖人按日向买受人支付双方协商填后写元的违约金;第 7 项未按时达到交付使用条件的,出卖人按日向买受人支付双方协商后填写元的违约金。出卖人采取措施保证相关设施于约定交付日后双方协商后填写日之内达到交付使用条件。
(2) 。
(二)公共服务及其他配套设施 (以建设工程规划许可为准)
1、小区内绿地率: 年 月 日达到如:按照规划设计条件小区内总绿地率为33℅,到本客户交房时可完成百分之多少;
2、小区内非市政道路: 年 月 日达到参上 ;
3、规划的车位、车库: 年 月 日达到参上 ;
4、物业服务用房: 年 月 日达到参上 ;
5、医疗卫生机构: 年 月 日达到参上 ;
6、幼儿园: 年 月 日达到参上 ;
7、学校: 年 月 日达到参上 ;
以上配套设施的到位时间和到达的范围或标准,要按照规划设计条件问清老总才能填写。规划条件上没有的项目,不要在空格中填写任何字,系统的合同模块会自动打“X”。
8. ;
9. 。
以上设施未达到上述条件的,双方同意按照以下方式处理:
1、小区内绿地率未达到上述约定条件的,约定的方式很多, 。
2、小区内非市政道路未达到上述约定条件的, 。
3、规划的车位、车库未达到上述约定条件的, 。
4、物业服务用房未达到上述约定条件的, 。
5、其他设施未达到上述约定条件的, 。 关于本项目内相关设施设备的具体约定见附件五。
对以上未达到条件的处理方式,有很多。如:经济上的约定,待小区全部交付时全部到位的约定,但必须是双方共同协商一致的约定
第十一条 交付时间和手续
(一)出卖人应当在X年X月X日前向买受人交付该商品房。(要特别提醒老总,根据工程建设的期限,留出办理竣工备案表的时间,经与购房人同意后,才能填写)
(二)该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后,出卖人应当在交付日期届满前15日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的,以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间,以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时,出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证 明文件或者出示的证明文件不齐全,不能满足第九条约定条件的,买受人有权拒绝接收,由此产生的逾期交付责任由出卖人承担,并按照第十二条处理。
(三)查验房屋
1. 办理交付手续前,买受人有权对该商品房进行查验,出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。
2. 买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的,由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起这里的时间要看工程量的大小双方协商后再填日内负责修复,并承担修复费用,修复后再行交付。
(1)屋面、墙面、地面渗漏或开裂等;
(2)管道堵塞;
(3)门窗翘裂、五金件损坏;
(4)灯具、电器等电气设备不能正常使用;
(5) ;
(6) 。
3. 查验该商品房后,双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的,双方同意按照以下方式处理:
(1)主要是针对上面的第2点具体处理约定。如:“地面开裂,由出卖人按国家标准在多少天内进行修复完毕,经质监站验收合格后再交付使用;
上面规定的每一项都要约定,只是约定的时间各不相同而矣,但交付的标准、条件都按国家标准,经质监站验收合格才交付使用。
(2) 。
第十二条 逾期交付责任除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第1种方式处理:
1. 按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加 )。
(1) 逾期在30日之内 (该期限应当不多于第八条第 1 (1) 项中的期限),自第 十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支 付全部房价款万分之1的违约金 (该违约金比率应当不低于第八条第 1(1)项中的比率)。
(2) 逾期超过30日(该期限应当与本条第 (1) 项中的期限相同) 后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起 15 日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照0.02% (不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息;同时,出卖人按照全部房价款的0.02%向买受人支付违约金。
买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部 房价款万分之1(该比率应当不低于本条第 1(1)项中的比率)的违约金。
(以上违约金的比率,我只是模拟试填的,具体填写时,必须明确告知买受人,并与第八条相互对等,在协商一致同意的基础上才能具体填写)
2. 。
第五章 面积差异处理方式
第十三条 面积差异处理该商品房交付时,出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告,并向买受人提供该商品房的面积实测数据 (以下简称实测面积)。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的,双方同意按照第2种方式处理。
1、根据第六条按照套内建筑面积计价的约定,双方同意按照下列原则处理:
(1)套内建筑面积误差比绝对值在 3%以内(含 3%)的,据实结算房价款;
(2)套内建筑面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权解除合同。 买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日
起 15 日内退还买受人已付全部房款 (含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按 照 % (不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率) 计算给付利息。
买受人选择不解除合同的,实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时,套内建 筑面积误差比在 3%以内 (含 3%) 部分的房价款由买受人补足;超出 3% 部分的房价 款由出卖人承担,产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时, 套内建筑面积误差比绝对值在 3%以内(含 3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出 3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
套内建筑面积误差比=(实测套内建筑面积-预测套内建筑面积)÷预测套内建筑面积×100%
2、根据第六条按照建筑面积计价的约定,双方同意按照下列原则处理:
(1)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在 3%以内(含 3%)的,根据实测 建筑面积结算房价款;
(2)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时,买受人有权解除合同。
买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照0.02%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。
买受人选择不解除合同的,实测建筑面积大于预测建筑面积时,建筑面积误差比在 3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足,超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时,建筑面积误差比绝对值在3%以内(含 3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款 由出卖人双倍返还买受人。
建筑面积误差比=(实测建筑面积-预测建筑面积)÷预测建筑面积×100%。
(3)因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,(如果此面积的差异,在变更前已书面通知了买受人,并得到了买受人的认可和默认,建议约定为:预售建筑面积与实际变更建筑面积的差,按照预售单价多退少补的原则即可)。
3、根据第六条按照套计价的,出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸,并约定 误差范围。该商品房交付时,套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范 围,双方约定如下: 。
4、双方自行约定:没有第四种约定的就不填,为系统自 “X” 。
第六章 规划设计变更
第十四条 规划变更
(一)出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房,不得擅自变更。
双方签订合同后,涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、 公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的,出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的,买受人有权解除合同。
(二)买受人应当在通知送达之日15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的,视同接受变更。
(三)买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照0.02% (不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息;同时,出卖人按照全部房价款的0.02%向买受人支付违约金。
买受人不解除合同的,有权要求出卖人赔偿由此造成的损失,双方约定如下:
出卖人应当自逾期之日起,按已付全部房款(含已付贷款部分),按照0.02%的比率计算,按日向买受人支付逾期违约金。
第十五条 设计变更
(一) 双方签订合同后,出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件,涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的,出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的,买受人有权解除合同。
1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向;
2、供热、采暖方式;
3、 ;
4、 ;
5、 。
以上第一种情况,在规划文本中都有规定,假如确因某种特殊情况的需要进行设计变更,必须书面通知买受人。如:将原“钢筋混凝土”结构,变更为“钢·钢筋混凝土”、将原“三室二厅”变更为“二室二厅”、将原“3米层高”变更为“2.8米”等。
以上第2种情况我县一般没有此项设计,如其他方面也已进行了设计变更,同样也书面通知买受人。
(二)买受人应当在通知送达之日15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的,视同接受变更。
(三)买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达 之日15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起, 按照0.02% (不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率) 计算给付利息;同时,出卖人按照全部房价款的0.02%向买受人支付违约金。
买受人不解除合同的,有权要求出卖人赔偿由此造成的损失,双方约定如下:
双方协商,如:出卖人应当自逾期之日起,按已付全部房款(含已付贷款部分),按照0.02%的比率计算,按日向买受人支付逾期违约金。
第七章 商品房质量及保修责任
第十六条 商品房质量
(一)地基基础和主体结构出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格,并符合国家及行业标准。经检测不合格的,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起 15 日内退还买受人已付全部房款(含已付 贷款部分),并自买受人付款之日起,按照 0.02%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。给买受人造成损失的,由出卖人支付【已付房价款一倍】【买受人全部损失】(这两项必选其中一项)的赔偿金。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不解除合同的,出卖人应当自逾期之日起,按已付全部房款(含已付贷款部分),按照0.02%的比率计算,按日向买受人支付逾期违约金。
(二)其他质量问题该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的,双方按照以下方式处理:
(1)及时更换、修理;如给买受人造成损失的,还应当承担相应赔偿责任。
(2)经过更换、修理,仍然严重影响正常使用的,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起 15 日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照0.02%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。给买受人造成损失 的,由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。
买受人不解除合同的,例:出卖人应当自逾期之日起,按已付全部房款(含已付贷款部分),按照0.02%的比率计算,按日向买受人支付逾期交付违约金。
(三)装饰装修及设备标准
该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备,装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的,买受人有权要求出卖人按照下列第 (1)、 、 方式处理 (可多选):
(1)及时更换、修理;
(2)出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价;
(3) ;
(4) 。
具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。
除上述两种约定方式外,也可再用第3种方式对上面选择的任何一种方式进行再约定,如:选择(1)的,出卖人没有在约定的期间履行完毕义务的,买受人有权要求退房,退房的具体约定参照按本条第(一)项约定。上面两种方式必选其一,也可多选。
(四)室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施:
1、该商品房室内空气质量符合【国家】【地方】标准,标准名称:《中华人民共和国国家室内空气质量标准》,标准文号:GB/T18883—2002。该商品房为住宅的,建筑隔声情况符合 【国家】【地方】 标准,标准名称:中华人民共和国国家民用建筑隔声标准,标准文号:GB—50118—2010。该商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准,由出卖人负责整改,整改后仍不符合标准的,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已 付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照0.02%(不低于中国人民银行公布的同 期贷款基准利率)计算给付利息。给买受人造成损失的,由出卖人承担相应赔偿责 任。经检测不符合标准的,检测费用由出卖人承担,整改后再次检测发生的费用仍由 出卖人承担。因整改导致该商品房逾期交付的,出卖人应当承担逾期交付责任。
2、该商品房应当符合国家有关民用建筑节能强制性标准的要求。未达到标准的,出卖人应当按照相应标准要求补做节能措施,并承担全部费用;给买受人造成损失的,出卖人应当承担相应赔偿责任。
第十七条 保修责任
(一) 商品房实行保修制度。该商品房为住宅的,出卖人自该商品房交付之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的,双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。具体内容见附件七。
(二)下列情形,出卖人不承担保修责任:
1、因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害;
2、因买受人不当使用造成的房屋及其附属设施的损害;
3、 。
(三)在保修期内,买受人要求维修的书面通知送达出卖人10日内,出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的,买受人可以自行或委托他人进行维修,维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十八条 质量担保
出卖人不按照第十六条、第十七条约定承担相关责任的,由?????承担连带责任。关于质量担保的证明见附件八。
第八章 合同备案与房屋登记
第十九条 预售合同登记备案
(一) 出卖人应当自本合同签订之日起 【30日内】【 日内】(不超过 30 日)办理商品房预售合同登记备案手续,并将本合同登记备案情况告知买受人。
(二) 有关预售合同登记备案的其他约定如下:
如:自合同签订之日起30日内,买受人自愿委托出卖人到房产管理部门进行合同登记备案完毕,备案后非法定情形或不可抗力事件不变更合同买受人名称。否则,由此产生的一切责任,由买受人承担。
第二十条 房屋登记
(一) 双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。
(二) 因出卖人的原因,买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的,双方同意按照下列第1种方式处理:
1. 买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当 自解除合同通知送达之日起 15 日内退还买受人已付全部房款 (含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照0.02% (不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。买受人不解除合同的,自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满 之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价 款万分之1的违约金。
2. 。
(三)因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的,出卖人不承担责任。
第九章 前期物业管理
第二十一条 前期物业管理
(一)出卖人依法选聘的前期物业服务企业为 。
(二)物业服务时间从 年 月 日到 年 月 日。(按照开发公司与物业公司签订的前期物业合同订立的服务时间填写)
(三)物业服务期间,物业收费计费方式为 【包干制】【酬金制】【 】。物业 服务费为 元/月•平方米(建筑面积)。(按照开发公司与物业公司签订的前期物业合同订立的物业服务收费标准填写)
(四)买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备,出卖人应当将物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况书面告知买受人。
(五)买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约,同意由出卖人依法选 聘的物业服务企业实施前期物业管理,遵守临时管理规约。业主委员会成立后,由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。该商品房前期物业服务合同、临时管理规约见附件九。
第十章 其他事项
第二十二条 建筑物区分所有权
(一)买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
(二)以下部位归业主共有:
1. 建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结 构部分;
2、该商品房所在建筑区划内的道路(属于城镇公共道路的除外)、绿地(属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外)、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房;
3、如果项目还有其他公共设施设备没有约定的,在此补充。
(三)双方对其他配套设施约定如下:
1、规划的车位、车库:
如:⑴因露天规划停车位属全体业主共有,为了减少非小区业主车辆进入本小区停放,增加小区共有设施设备维护和环境改善、业主委员会办公以及停车管理等费用,同时也为了对小区全体业主的公平起见,对停放在规划停车位的车辆,实行有偿付费停放,具体收取标准和用途另见由业主委员会通过,并由县房管局颁布的规定执行;
⑵小区内所有楼栋的车库一律由本小区的业主自行购买,产权归其个人所有。
2、会所:如:小区有建设会所的,按照规划条件规定的用途,分层次填写用途,以视告知;
3、 。
第二十三条 税费双方应当按照国家的有关规定,向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费。因预测面积与实测面积差异,导致买受人不能享受税收优惠政策而增加的税收负担,由出卖人承担。说明:主要涉及的是90和140平米户型的问题,如:……………….。
第二十四条 销售和使用承诺
1、出卖人承诺不采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
2、出卖人承诺按照规划用途进行建设和出售,不擅自改变该商品房使用性质,并按照规划用途办理房屋登记。出卖人不得擅自改变与该商品房有关的共用部位和设施的使用性质。
3、出卖人承诺对商品房的销售,不涉及依法或者依规划属于买受人共有的共用部位和设施的处分。
4、出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人。具体内容见附件十。
5、买受人使用该商品房期间,不得擅自改变该商品房的用途、建筑主体结构和承重结构。
6、 。
7、 。
第二十五条 送达出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件,均应采用书面形式,以【邮政快递】【邮寄挂号信】【如:书面直接送达】方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的,应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的,应承担相应的法律责任。
第二十六条 买受人信息保护出卖人对买受人信息负有保密义务。非因法律、法规规定或国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门执行公务的需要,未经买受人书面同意,出卖人及其销售人员和相关工作人员不得对外披露买受人信息,或将买受人信息用于履行本合同之外的其他用途。提醒信息保护……与代售公司签订代售合同时,要加此条内容,例:有个项目还未办预售,代售公司被炒后,将登记的客户信息对外已涉露。
第二十七条 争议解决方式本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决,也可通过消费者协会等相关机构调解;或按照下列第1种方式解决:
1、依法向房屋所在地人民法院起诉。
2、提交仲裁委员会仲裁。
第二十八条 补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容,双方可根据具体情况签订书面补充协议(补充协议见附件十一)。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准。
第二十九条 合同生效本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。本合同及附件共 页,一式按下面实际的需要填写份数,不需要的下面不填份,其中出卖人(即企业存档)1份,买受人1份,【按揭】1份,【公积金】1份,【产权登记】1份,【土地登记】1份。合同附件与本合同具有同等法律效力。
出卖人(签字或盖章): 买受人 (签字或盖章):
【法定代表人】(签字或盖章): 【法定代表人】(签字或盖章):
【委托代理人】(签字或盖章): 【委托代理人】(签字或盖章):
【法定代理人】(签字或盖章):
签订时间: 年 月 日 签订时间: 年 月 日
签订地点: 签订地点:
附件一 :房屋平面图 (应当标明方位)(第三条第3项要求)
1、房屋分层分户图 (应当标明详细尺寸,并约定误差范围)这里的方位指的是朝向,请大家回去后,去刻一个北向章,按照房屋的坐向盖在平面图上,房屋的北向在平面图上是什么方向,就将北向章上的北向指向那,并标注朝向的度数…。
2、建设工程规划方案总平面图(即:与沙盘图相同。记得缩为A4纸)
附件二 :关于该商品房共用部位的具体说明(可附图说明)(第三条第4项要求)
1、纳入该商品房分摊的共用部位的名称、面积和所在位置:
(可用附图说明,也可文字综合说明)。解释:
⑴共用部位名称:电梯间、楼梯间、垃圾道、变电间、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班室、外墙、山墙等。(说明:这是国家规定可作公摊面积的部位,在实际当中,有的公摊部位我们修水都没有建的,如:垃圾道,也有的即使建了却未计入公摊面积之中,没建的和建了的没计公摊面积部位请不要填上去。在填写上述分摊公共部位的名称时,一定要按测绘报告来填写,大家回去后一定要提醒老总,在今后的测绘报告中一定要增加公共部位的“名称、面积、所在位置”等内容)
⑵按上述确定的公共部位名称,将每个部位的面积写在公共部位后面,如:电梯间100㎡ 。
⑶主要标明以上确定的公共部位的具体位置,如:12#一层至十层电梯间。
了解以上⑴—⑶的情况后,可综合起来用一段话填写,如:12#一层至十层电梯间100㎡,再如:5#—6#之间变电站50㎡。
2、未纳入该商品房分摊的共用部位的名称、所在位置
主要是指已建的共用部位,但没有计入业主分摊面积的,把名称、面积、位置在这里说明。未纳入公共分摊的部位、场所其产权归出卖人。
附件三 :抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定(第四条要求)
1、抵押权人同意该商品房转让的证明抵押权人的书面意见
2、解除抵押的条件和时间房屋他项权证复印件
3、关于抵押的其他约定如出卖人不能按时解除抵押,导致买受人无法实现房屋所有,买受人有权解除合同,出卖人从违约之日起15日内将买受人已付购房款(含按揭代款)全部退还,并按每日按0.02℅的比率向买受人支付违约金。
附件四 :关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体
约定(第七条第(三)项要求,在该条的约定中,如果有祥尽事情,在此再作具体约定)
附件五 :关于本项目内相关设施、设备的具体约定(第十条要求)
1、相关设施的位置及用途(如在第十条的约定中,如果有祥尽事情,在此再作具体约定)
2、其他约定
附件六 :关于装饰装修及相关设备标准的约定(第十条第(三)项要求)
交付的商品房达不到本附件约定装修标准的,按照本合同第十六条第 (三) 款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰,视为无条件赠送给买受人。
双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下:
以下请问清工程部人员,按交付的实际填写,没有的项目不必填写。
1、外墙:【瓷砖】【涂料】【玻璃幕墙】【 】; 。
2、起居室:
(1)内墙:【涂料】【壁纸】【 】; 。
(2)顶棚:【石膏板吊顶】【涂料】【 】; 。
(3)室内地面:【大理石】【花岗岩】【水泥抹面】【实木地板】【 】; 。
3、厨房:
(1)地面:【水泥抹面】【瓷砖】【 】; 。
(2)墙面:【耐水腻子】【瓷砖】【 】; 。
(3)顶棚:【水泥抹面】【石膏吊顶】【 】; 。
(4)厨具: 。
4、卫生间:
(1)地面:【水泥抹面】【瓷砖】【 】;
(2)墙面:【耐水腻子】【瓷砖】【 】; 。
(3)顶棚:【水泥抹面】【石膏吊顶】【 】; 。
(4)卫生器具 。
5、阳台:【塑钢封闭】【铝合金封闭】【断桥铝合金封闭】【不封闭】【 】; 。
6、电梯:
(1)品牌: ;
(2)型号: 。
7、管道: 。
8、窗户: 。
9、 。
10、 。
附件七 :关于保修范围、保修期限和保修责任的约定(第十七条第(一)项要求)
该商品房为住宅的,出卖人应当提供 《住宅质量保证书》;该商品房为非住宅的, 双方可参照 《住宅质量保证书》 中的内容对保修范围、保修期限和保修责任等进行约 定。
该商品房的保修期自房屋交付之日起计算,关于保修期限的约定不应低于 《建设 工程质量管理条例》 第四十条规定的最低保修期限。
(一) 保修项目、期限及责任的约定
1、地基基础和主体结构:保修期限为:50年(不得低于设计文件规定的该工程的合理使用年限); 。
2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏: 保修期限为:5(不得低于 5 年); 。
3、供热、供冷系统和设备:保修期限为:2(不得低于 2 个采暖期、供冷期);
4、电气管线、给排水管道、设备安装:
保修期限为:2(不得低于 2 年); 。
5、装修工程:保修期限为:2年(不得低于 2 年); 。
6、 ;
7、 ;
8、 。
(二)其他约定 。
附件八:关于质量担保的证明(第十八条要求)
附件九:关于前期物业管理的约定(第二十一条第(五)要求)
1、前期物业服务合同(按照开发公与物业公司签订的《前期物业服务合同》全文打印在系统的合同模块中,但要按文本格式打印)
2、临时管理规约(大家回去后可以在网上下载一个,根据你小区的实际情况,经过你认真修改后,再提供给老总们讨论,通过后全文打印在系统的合同模块中,千万不要擅作主张直接打印进合同,如果有错公司是要承担责任的,在打印进系统合同模块时按文本格式打印)
附件十 :出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明(第二十四条第4项要求)
(如:该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况,没有的就不要填写任何文字)
附件十一:补充协议(第二十八条要求)
补充协议,一般是对前面的条款还没有具体说清或未涉及到的内容进行补充,但这次的新合同比老合同更详细全面多了,过去的老合同有很多内容都原需要在补充协议中进得补充,在新的合同中大部分都体现到了主合同的条款中去了,所以新合同需要补充的内容很少,请大家回去后,把新合同全部试填一遍,至于补充协议需补充什么内容,请大家拿老合同的补充协议对照新合同的主条款,如果新合同主条款已有了,就把补充协议中的内容删除掉,留作新合同的补充协议内容。